Ещё вчера сосед выставил квартиру на продажу, а сегодня табличка исчезла. И так по всему району, по всему городу – да и в целом по стране. Собственники один за другим снимают объявления и уходят в режим ожидания. Почему рынок вторичного жилья замер, кто виноват и когда ждать улучшений – разбираем по порядку.

Ипотека под 22 %: кому теперь по карману?

Главная причина, по которой сделки практически встали, – взлетевшие ставки. Кредит на готовое жильё подорожал до 20–22 % и выше. Обычные семьи просто перестали рассматривать покупку: ежемесячный платёж стал сопоставим с зарплатой, а то и выше неё, а переплата за весь срок выходит как цена трёх таких же квартир.

На рынке остались только те, у кого есть наличные. Но и они не спешат расставаться с деньгами – просят скидку в 15–20 % от рыночной цены, а по неликвидным объектам – до 30 %. Для собственников, которые и так видят, как обесцениваются их активы, такие уступки неприемлемы. Продавать в минус никто не хочет.

"Схема Долиной" и страх за свои деньги

Вторая причина, по которой покупатели обходят "вторичку" стороной, – страх мошенничества. После распространившейся по всей стране "Схемы Долиной", жертвами которой стали сотни, а то и тысячи семей, люди стали куда осторожнее. Боятся, что вместе с квартирой приобретут судебные разбирательства и риск потери денег.

Проверка юридической чистоты теперь занимает недели, а сама сделка – месяцы. Продавцы вынуждены тратиться на сопровождение и дополнительные проверки. Если документы неидеальны – покупатель просто уходит к другому объекту или к застройщику.

“После громких дел мошеннические схемы не исчезли, но покупатели стали куда более подозрительными. Если раньше квартиру продавали за месяц, теперь даже при наличии реального покупателя сделка может идти два-три месяца только из-за проверок,”

– поясняет юрист Алексей Сергеев.

Рубль, нервы и всеобщая заморозка

Ослабление рубля добавляет нервозности обеим сторонам. Продавец понимает: деньги от продажи обесценятся, квартира – единственное, что держит. Покупатель не хочет влезать в долгосрочные обязательства, когда курс скачет и перспективы туманны. В итоге обе стороны замерли, и рынок встал.

Крах "альтернативных" сделок

Раньше рынок держался на цепочках: продал "однушку", добавил ипотечных денег и купил "двушку". Сегодня эта схема рухнула. Понимая, что после продажи старого жилья люди просто не смогут купить новое на разумных условиях, они отказываются от сделок на старте. Одна выпавшая сторона – и вся цепочка рассыпается.

Коллаж: Царьград

Стратегия "заморозки": терпеть и ждать

Продавцы заняли глухую оборону: снимают объявления, перестают платить за коммуналку в пустых квартирах и просто ждут. Те, кто не смог продать, уходят в аренду – так хоть какая-то копейка капает, а не минус. В итоге ставки аренды в Москве и Петербурге подскочили на 15–25 %, потому что все, кто не купил, продолжают снимать.

Хуже всего тем, для кого продаваемая квартира – единственное жильё. Люди хотели расшириться или разменять метры, а теперь застряли. Продать – тяжело, покупатели просят огромные скидки. А брать новую в ипотеку под 22 % – всё равно что залезать в кабалу на десятилетия. В итоге ни продать, ни купить – замкнутый круг, из которого пока нет выхода.

Рынок встал. Собственники дружно консервируют активы, а оживления не будет, пока ЦБ не начнёт снижать ставку. Пока – тишина.

Какие квартиры зависнут надолго

Даже когда рынок оживёт, некоторые объекты будут продаваться с трудом. В зоне риска – студии: в период бума их скупали инвесторы, а сейчас покупатель на них почти исчез. Сложно уйдут и квартиры с неудачной планировкой – длинные коридоры, крошечные кухни, некуда ставить вещи. А панельные девяти- и двенадцатиэтажки 70–80-х годов и вовсе рискуют стать "мёртвым грузом" – даже ремонт не всегда помогает.

"Первичка" держится на госпрограммах

Пока "вторичка" совсем не продаётся, новостройки ещё на плаву благодаря семейной ипотеке, IT-ипотеке и другим программам. Но эти льготы на готовое жильё не распространяются, что создаёт огромный разрыв между старым и новым фондом.

Когда ждать перемен

Эксперты сходятся во мнении: снижения ключевой ставки не стоит ждать раньше начала 2027 года. Некоторые допускают, что ЦБ может сохранить жёсткую политику вплоть до лета 2027-го. Это значит, что "вторичка" может оставаться замороженной ещё как минимум полгода-год.

Что делать продавцу и покупателю

Нет причины срочно продать – снимайте объект и ждите. Покупаете за наличные – сейчас ваше время диктовать условия и требовать скидки. А если присматриваете квартиру для жизни – проверяйте документы тщательно и не стесняйтесь задавать вопросы. Лишняя осторожность сейчас не помешает.