Общественная палата предложила распространить льготную ипотеку на вторичный рынок жилья по всей стране. Но правительство снова заговорило о рисках. Пока в коридорах власти спорят о ставках, многодетные семьи продолжают переплачивать за новостройки, стены которых промерзают, а строительство обещанных школ и детских садов ставят на паузу.

Новостроечный парадокс

Общественная палата России предложила разрешить многодетным семьям покупать готовое жильё по льготной семейной ипотеке во всех регионах – без оглядки на наличие новостроек. Сейчас такая возможность есть лишь в малых городах. Для остальной России правило жёсткое: хочешь льготную ставку – бери только первичку. А если у тебя трое детей и ты хочешь остаться в своём районе – оформляй ипотеку по рыночным 20–25% годовых.

Формально государство протягивает руку помощи. Но эта рука сжимается в кулак. Многодетную семью загоняют в угол: либо переплачивай застройщику 20–40% от стоимости квартиры в новостройке, либо оставайся без господдержки.

Правительство к расширению льготной ипотеки на вторичку относится сдержанно. Главный аргумент: это может спровоцировать локальный рост цен. Продавцы, увидев покупателя с господдержкой, начнут задирать стоимость. Но бояться гипотетического роста цен, одновременно заставляя многодетных переплачивать 20–40% за новостройки, – странная логика.

Если у тебя трое детей и ты хочешь остаться в своём районе – оформляй ипотеку по рыночным 20–25% годовых. Фото: Василий Кузьмичёнок/Агентство "Москва"

В России сложилась парадоксальная ситуация: цены на первичное жильё значительно опережают стоимость готового фонда. В Москве эта разница превышает 1,6 раза. А небогатые многодетные семьи, которые формально имеют право на льготную ипотеку, на деле лишены возможности ею воспользоваться, считает эксперт по недвижимости, юрист Герман Борисов.

“Как расширяться, если предложений не особо много? Семье хотелось бы переехать в соседний дом, потому что бабушка рядом живёт и в помощь будет. А подходящая новостройка находится где-то в непонятном месте, где и садиков нормальных нет, и район пока ещё не развитый. Через десять лет, возможно, и будет развит, но к тому времени дети вырастут. Поэтому, конечно, многодетной семье удобнее перебраться на вторичку рядышком с садиками, школами. А там новостройки нет,”

– отметил эксперт.

Застройщик в шоколаде и в приоритете

Льготная ипотека сегодня – это мощнейший финансовый поток, который направляется в новое строительство. Крупные девелоперы привыкли к этому источнику ликвидности. У строительного лобби есть ресурсы, чтобы свои интересы отстаивать.

Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков отмечает, что основной рост цен на первичном рынке жилья вызван теми сложностями, которые переживает российская экономика в целом. 

“Сейчас, в связи с санкциями, очень сильно подорожали строительные материалы и рабочая сила. Это очень сильно отразилось на стоимости первичного рынка. Сегодня разрыв в стоимости жилья на первичке и вторичке достаточно большой”,

– констатировал эксперт.

Так почему бы и не разрешить тратить льготную ипотеку на вторичку? Там, по крайней мере, понятно, что семья покупает. А вот с новостройкой это зачастую может быть кот в мешке.

Новостройки: халтура стала тенденцией?

Чиновники, отправляя многодетных в новостройки, видимо, считают, что "новое" автоматически означает "хорошее". Реальность иная.

По данным экспертов, в 2025 году доля новостроек, сданных с дефектами, достигла 93%. В 2022-м она составляла 90%, в 2023-м выросла до 95%, затем в 2024-м вернулась к 90%. Стабильно плохо.

Типичные советы для новосёлов. Качество жилья ниже всякой критики. Скрин: RuTube

Почему качество падает? Причины известны: дефицит квалифицированных кадров, рост себестоимости стройматериалов на 30–40% за последние два года, высокая стоимость кредитных ресурсов. Девелоперы вынуждены экономить, ускорять сроки сдачи, чтобы сократить расходы по кредитам. А дольщики с 2020 года живут в условиях моратория на взыскание штрафов – до 1 января 2026 года они не могли требовать компенсации ни за просрочки, ни за дефекты. Теперь мораторий отменён, но выплаты отсрочены до конца 2026 года. По расчётам аналитиков, суммарные потери граждан в 2026–2030 годах могут составить около 122,3 млрд рублей.

“В целом все застройщики устраняют свои недоделки, потому что причина, как правило, в недостаточном контроле за рабочими. Иногда даже недобросовестные застройщики пытаются не пускать на приёмку квартиры помимо собственников и инженеров, которых собственник привозит с собой. Они рассчитывают на то, что обыватель, то есть обычный покупатель, дефекты не увидит. А инженер как раз специалист, он это всё заметит и напишет это в рекламацию, и это нужно будет переделывать, и нужно составлять акт дефектовки. Потому что по закону они должны в течение тридцати или сорока пяти дней исправить всё то, что неправильно сделано”,

– рассказывает Олег Бендриков.

Так что новостройки хороши, но не всегда и не для всех. Проблем будет меньше у покупателей жилья среднего и премиум-класса, поскольку там другой контроль за рабочими и их квалификацией. А обычной семье, считающей, как протянуть от зарплаты до зарплаты, по карману лишь эконом.

“И получаем то, что вентиляция где-то плохо работает, где-то из окон дует, несмотря на хорошие стеклопакеты, или, не дай Бог, есть трещины. Я встречал: уже выстроены стены, но они с такими отклонениями по вертикали, что просто страшно, что они могут упасть”,

– заключил собеседник Царьграда.

Новостройки хороши, но не всегда и не для всех. Обычной семье, считающей, как протянуть от зарплаты до зарплаты, по карману лишь эконом. Фото: Артур Новосильцев/Агентство "Москва"

Россия – страна высоток. Про усадьбы стоит забыть?

А ведь в высших кругах витала идея: переориентировать градостроительную политику с многоэтажных мегаполисов на малоэтажную застройку в малых городах и сёлах. И она на первых порах выглядела привлекательной. Страна большая, просторы бескрайние, стройся, где душа пожелает, создавай большие семьи.

Доля индивидуального жилищного строительства в общем объёме введённого жилья по итогам первого полугодия 2025 года достигла 71,5%. Средняя площадь дома – 137 квадратных метров, тогда как средняя квартира в многоэтажке – около 50 "квадратов".

Однако гладко было на бумаге, но... не потянули.

Более 40 городов России приостановили выдачу разрешений на строительство жилья. Причина – инфраструктурный тупик. Школы, поликлиники, дороги строятся с огромным отставанием от новых микрорайонов. Если строятся вообще.

“Поигрались в эту историю и закончили. Сейчас это всё не так популярно, потому что жизнь в коттеджном посёлке создаёт множество проблем. И основная – это удалённость от инфраструктуры, которая необходима для семьи с детьми. Это как перебраться в глухую деревню. Одного дома с огородом мало, хочется и школу, хочется и детский сад. В город с детьми не наездишься: простая поездка в музей – это история на целый день”,

– подытожил Герман Борисов.

Готова ли власть увидеть за цифрами бюджетной экономии реальных людей – матерей и отцов, которые уже сегодня выбирают: брать неподъёмный кредит за квартиру с сомнительным качеством, переезжать в микрорайон без школ или оставаться в тесноте. Инфографика Царьграда

Кто заплатит за дороги и коммуникации?

Одно дело – нарисовать красивую схему на карте, и совсем другое – ответить на вопрос: кто построит инфраструктуру? Эти затраты не получится переложить в стоимость жилья. Значит, нужна бюджетная поддержка, а о ней остаётся только мечтать.

В коттеджных посёлках дорожная сеть должна быть в разы плотнее, чем в многоэтажке. К каждому дому нужно подвести не только электричество и газ, но и водопровод, канализацию, а главное – обеспечить транспортную доступность. В многоквартирном доме на одном гектаре может жить несколько тысяч человек – им проще провести одну дорогу и одну школу. В коттеджном посёлке на той же площади – десятки семей. Инфраструктурные затраты на одного жителя здесь радикально выше.

Именно поэтому ИЖС сегодня развивается хаотично. Застраиваются поля вокруг городов – без генеральных планов. Чаще всего земли приватизированы, и государство не может развивать их за счёт бюджетов.

Лучше всего проблема видна на конкретных примерах. В Томске с 2013 года выделены земельные участки под ИЖС – 590 из них льготные, для многодетных. Прошли годы. Электричество подвели. Но дороги и водоснабжение упёрлись в непреодолимые препятствия. Водопровод: 27 километров сетей. Дороги: 28,6 километра трасс. А это стоит миллиарды рублей. К тому же трассы проходят по землям лесного фонда – строить там дороги запрещено законом. В чистом поле человек в одиночку сегодня не может построить полноценное жильё. Времена избушек с водой из ближайшего ручья и дровами из ближайшего леса ушли навсегда.

Что с того?

Сложилась парадоксальная ситуация. Государство хочет, чтобы многодетные семьи улучшали жилищные условия. Государство не возражало бы развивать малоэтажное строительство и возрождать малые города. Но механизмы, которые для этого предлагаются, работают в противоположном направлении.

Многим ипотечным заёмщикам сегодня хватает денег на двушку со скромной площадью, однушку или студию. Этот фактор ограничивает рождаемость. Но если застройщик может эффективно пролоббировать в верхах свои интересы, то многодетная семья может обивать пороги годами. Хотя их интересы продекларированы и даже являются одним из приоритетов государства.  

Вопрос не в том, смогут ли власти расширить программу льготной ипотеки для многодетных семей. Вероятнее всего, да: особого роста цен она не даст, самыми невостребованными на столичном рынке являются как раз трёхкомнатные квартиры. Вопрос в том, готова ли власть увидеть за цифрами бюджетной экономии реальных людей – матерей и отцов, которые уже сегодня выбирают: брать неподъёмный кредит за квартиру с сомнительным качеством, переезжать в микрорайон без школ или оставаться в тесноте.