Отказ продлевать мораторий на наказание за срыв сроков сдачи домов для нерадивых застройщиков вызвал "тихий бунт" против решения президента. Едва прозвучало его заявление о прекращении поблажек, как через "доверенные СМИ" и анонимные источники в общественное сознание была запущена иная, рыночная "правда". Что за ней скрывается – в материале Царьграда.

Решение президента России Владимира Путина не продлевать после 31 декабря мораторий на штрафы за нарушение сроков сдачи жилья, введённый в период пандемии, стало логичным шагом. Оно восстанавливает баланс в пользу дольщиков, чьи права долгое время были ослаблены в угоду поддержки застройщиков.

Однако реакция рынка последовала незамедлительно и оказалась предсказуемо циничной.

Через экспертные каналы и "инсайдерские утечки" в информационное поле заброшена простая мысль: с Нового года новостройки резко подорожают. Таким образом, отмена послаблений, призванная дисциплинировать игроков, была моментально трансформирована в инструмент маркетингового давления на покупателя. Суть этой тактики шантажа в том, что все издержки, включая будущие штрафы, будут переложены на покупателей квартир.

Кризис, о котором молчат

Экспертные комментарии о том, что новостройки стремительно подорожают с 1 января, попали, что называется, в яблочко. Потенциальные покупатели действительно принялись названивать в отделы продаж, памятуя, как только что подорожали автомобили и какой хаос творится на рынке вторички благодаря "кейсу Долиной".

Но за этим прямым посылом скрывается более глубокая проблема. Рынок первичного жилья переживает серьёзный кризис доверия, который невозможно объяснить лишь макроэкономическими факторами. Накопленный объём непроданных квартир измеряется сотнями тысяч, ипотечные ставки остаются высокими, а покупатель стал заметно более осмотрительным.

Причины – на поверхности. Потенциальных новосёлов отпугивает жизнь не просто в "человейниках" – каменных джунглях, но и на вечной стройплощадке в комплексах-долгостроях, где вторая и третья очереди возводятся годами. Их насторожили участившиеся скандалы с грубыми строительными недоделками, когда люди получают ключи от квартир с трещинами в несущих стенах. Их смущает длящееся десятилетиями отсутствие обещанной инфраструктуры: детских садов, поликлиник, благоустроенных дворов.

Даже переход на проектное финансирование через эскроу-счета, устранивший главные риски дольщиков прошлых лет, не вернул рынку прежнего ажиотажа. Народ научился считать и сравнивать, всё чаще делая выбор в пользу вторичного жилья, где все недостатки видны сразу, а район давно обжит.

Но почему же цены на первичку не падают?

Строительный рынок в России – это олигополия, когда доминирует крайне малое количество фирм, – прокомментировал ситуацию Царьграду директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец.

Вот и получается, что можно продавливать свои условия.

Глядите глубже: что скрывается за "вынужденной мерой"

В этой ситуации отмена моратория стала для девелоперов удобным публичным объяснением грядущего роста цен. Мол, вынужденная мера, диктуемая новыми издержками. Однако истинная причина возможного подорожания лежит в иной плоскости – в необходимости любой ценой сохранить маржинальность бизнеса, который столкнулся с падением спроса.

Рост цен в таких условиях является не следствием, а инструментом: он призван создать искусственный ажиотаж среди тех, кто ещё колеблется, подстегнуть продажи до вступления в силу новых правил игры. Это классическая схема давления, только на этот раз объектом манипуляции выступает не столько покупатель, сколько сама регуляторная политика, которая трактуется как враждебная.

Почему-то Федеральная антимонопольная служба смотрит на эту ситуацию сквозь пальцы. Ценами на яйца она интересуется, а на квартиры – нет, – справедливо отмечает Алексей Зубец.

А вот там-то и есть двойное дно

Параллельно на рынке вызревают иные, более изощрённые модели стимулирования спроса. Частная инициатива, подобная проекту на Урале, где застройщик в партнёрстве с другими компаниями вручает роженицам сертификаты на крупные суммы для покупки жилья, выглядит как социально ответственный жест. Но в контексте миграционной статистики она приобретает двойное дно.

Резкий рост числа гастарбайтеров, прибывающих в некоторые регионы, отчасти связан с сохраняющейся в отдельных субъектах возможностью получать социальные выплаты при рождении детей.

А детей у них обычно много – не один-два ребёнка, а трое-четверо-пятеро. А это уже означает статус многодетной семьи – автоматически.

И хотя федеральный материнский капитал для мигрантов закрыт, региональные программы и частные "бонусы" от бизнеса формируют новые потоки. Для застройщика же это потенциально новый канал сбыта, целевая аудитория, которую можно привлечь адресными мерами поддержки, формально не связанными с прямой скидкой на квартиру.

Что с того?

Таким образом, складывается совершенно иная картина, если учитывать все факторы в комплексе. Отмена моратория обнажила нежелание крупного строительного бизнеса работать в условиях повышенной ответственности.

Вместо оптимизации графиков и повышения качества они выбирают тактику предупреждения о росте цен, пытаясь повлиять как на покупательские решения, так и на решения власти. Одновременно в поисках нового спроса они обращают взор на тех, кого раньше завозили на стройки, теперь точечно стимулируя гостей России покупать жильё, которое, по сути, надо продавать с большим дисконтом.

Всё это говорит об одном: рынок новостроек, хоть и пережил этап структурных реформ, так и не излечился от своей невидимой болезни – стремления к сверхприбыли в ущерб качеству и срокам. И теперь, лишившись козыря в виде безнаказанности за срывы сроков, он пытается изобрести новые, зачастую циничные способы переложить свои риски и издержки на покупателей. Ведь за всё в конечном итоге платим мы с вами.

А Царьград всё так же настаивает: государству не надо делать ставку на огромные ЖК-человейники. Это тупиковый путь. Нужен ориентир на малоэтажное жильё – частное, где каждая семья будет жить в своём собственном доме, растить детей и сажать деревья. Тогда и демография наладится – без "помощи" мигрантов.