Возвращение в оборот старых зданий в исторических районах крупных городов России — популярное направление среди инвесторов и девелоперов. Культурное наследие не просто сохраняется, но и обретает новую жизнь, становясь комфортным домом или местом для работы. Как проходит реконструкция исторических зданий, и стоит ли инвестировать в такие проекты в условиях современного рынка недвижимости — в материале «Известий».

Из памятника культурного наследия в премиальное жилье

В Послании Федеральному собранию, прозвучавшем в феврале 2024 года, президент России Владимир Путин поручил реконструировать максимальное количество объектов культурного наследия в стране.

Возрождение культурного наследия как премиального жилья связано с несколькими причинами — это и удобное расположение зданий в центре городов, высокий потенциал для реконструкции и превращения в современные объекты недвижимости с высоким уровнем комфорта, государственная поддержка в виде льгот и субсидий, а также уникальность и особый дизайн зданий, отличающие их от типовых проектов. Начальник проектно-учебной лаборатории городского развития ГУУ Ирина Милькина рассказала «Известиям» о том, какие здания уже изменились, сохранив свой облик.

На Софийской набережной в Москве был восстановлен комплекс исторических зданий, где были отреставрированы фасады зданий, штукатурный и лепной декор, восстановлены старинные скульптуры, которые украшали ворота городской усадьбы Рахманова. Другой пример — восстановление доходного дома на Большой Дмитровке, в котором располагаются сейчас клубные апартаменты. В нем были сохранены оригинальные элементы: двери, плитка, лепнина, ковка, а также первоначальный облик фасада.

На сегодняшний день реконструкция в Москве зачастую осуществляется с помощью привлечения инвесторов — старинные здания здесь расположены в центре, где цены на жилье довольно высоки, а новых «чистых» площадок немного, поэтому девелоперы охотно берутся за проекты приспособления исторических зданий к современному использованию. В регионах же цены на жилье заметно меньше, и даже в центре «миллионников» инвестора найти сложнее, объяснил коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.

— Стоимость квадратного метра зависит от класса, который будет присвоен объекту реконструкции. То, что здание является историческим, станет лишь номинальным плюсом, но фактически ничего не прибавит к стоимости, — отметил Баталин.

В Петербурге сложилась такая же ситуация — там тоже отмечается интерес к старому фонду, в связи с чем была создана уникальная программа по сохранению жилых домов-памятников со сложным архитектурным убранством, в которую вошли 255 исторических фасадов. Однако эта ниша, несмотря на большой потенциал, чревата дополнительными сложностями при реализации проекта. Основатель Kronung Group Филипп Шраге рассказал «Известиям», что обновление исторических зданий требует точной работы с инженерией, аккуратной реставрации фасадов, согласований, археологии, а это увеличивает и сроки, и стоимость.

Директор по маркетингу консалтингового агентства Genesis Pro Алексей Соколов подчеркнул, что с инвестиционной точки зрения старый фонд в центрах городов все еще менее предсказуем по сравнению с новостройками.

— Во-первых, высокие риски непредвиденных расходов при ремонте: скрытые дефекты перекрытий, изношенные коммуникации, необходимость замены кровли или усиления фундамента. Во-вторых, юридические сложности: права собственности на помещения в таких домах нередко сопряжены с недооформленными документами или обременениями, — рассуждает он.

По его словам, новостройки в том же районе более понятны для инвесторов: прозрачная юридическая структура сделки, прогнозируемая доходность и отсутствие крупных дополнительных расходов в первые годы эксплуатации, а старый фонд — это больше история про уникальность и личные предпочтения, тогда как новостройки — про предсказуемость и инвестиционную надежность.

Дыра в стене выходит на тропу войны

Анатолий Баталин отметил, что проблемы, с которыми могут сталкиваться инвесторы, зависят от состояния самих объектов. Работы по сохранению оставшихся элементов здания, объявленного памятником федерального или регионального значения, могут быть сложными и дорогостоящими, требуя нестандартного подхода, поскольку это может быть только сохранение фасадов или оконных проемов, а бывает так, что необходимо оставить первозданными и отдельные элементы.

По его словам, самая главная ошибка — это отсутствие согласования любых перепланировок с местными органами власти, которые за это отвечают. Прежде чем приступить к реконструкции, девелопер обязан согласовать все свои действия согласно охранному обязательству, которое выдается индивидуально на каждый проект.

— Если реконструкция здания проведена правильно, с использованием качественных материалов, с соблюдением всех технологий, то никаких дополнительных расходов или проблем не возникнет. Такой дом фактически ничем не отличается от новостроек — могут быть некоторые ограничения в части согласования перепланировок или изменения внешнего вида фасадов. Но в современных новостройках также действуют ограничения и определенные требования к внешнему виду фасадов, а любая перепланировка согласовывается, — подчеркнул Баталин.

Отдельный блок затрат связан с обеспечением пожарной безопасности, рассказал «Известиям» ведущий менеджер по развитию компании «Роквул» Роман Бочков.

— В старых зданиях редко можно реализовать современные системы «с нуля», приходится искать индивидуальные решения. При реконструкции Варшавского вокзала в Петербурге, где сегодня работает крупнейший фуд-молл, одной из ключевых задач для нас стало создание огнестойкой системы вентиляции и дымоудаления при сохранении исторической архитектуры, — поделился эксперт.

Совладелец и сооснователь группы «Родина» Владимир Щекин добавил, что трудности таких проектов определяют ценность результата — когда здание возвращает свой исторический облик, обретает новую жизнь и новое содержание. Он подчеркнул, что исторический фонд в центре города — это прежде всего важный элемент культурного кода, и на девелоперах лежит ответственность сохранить его для будущих поколений.

— На примере проекта, который «Родина» реализовала по поручению правительства Москвы, — Дом русского бильярда в историческом клубе фабрики «Свобода», спроектированного великим архитектором Константином Мельниковым, — можно сказать, что такие задачи лучше всего получается реализовать, когда удается сочетать сохранение духа важного для горожан места с созданием современной инфраструктуры, — отметил он.

Щекин рассказал, что в Доме русского бильярда группа не только сохранила конструктивистскую философию Мельникова и его замысел — исторически это был клуб для рабочих, имевший просветительский функционал, — но и наполнила его современными смыслами. Он отметил, что Дом русского бильярда доказывает: когда есть синергия усилий государства и бизнеса, результат получается отличный.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom, специализирующейся на проектах редевелопмента, Иван Татаринов рассказал, что главные риски реновации исторических зданий — регуляторные и технические.

— Многие старые здания имеют деревянные перекрытия, ветхие стены и конструктивные элементы, почти всегда сети и инженерное оборудование находятся в неудовлетворительном состоянии. Зачастую требуются огромные средства на усиление несущих стен, фундаментов, полную замену инженерии, кровли, — подчеркнул Татаринов.

Новая жизнь старого фонда с сохранением «духа»

Реставрация и реконструкция — это основа архитектуры, потому что без истории и слоев прошлого у города не может быть будущего, заявила Дарья Туркина, генеральный директор архитектурной студии Bohan studio. Сейчас к этому пришли и российские девелоперы.

— В Европе это давно норма: исторические центры никогда не сносятся, всё реставрируется бережно и с умом. В России же долгое время исторические кварталы сносили ради квадратных метров и «свечек». Сейчас заказчики высокого уровня всё чаще выбирают не башни в новостройках, а клубные дома в реконструированных зданиях, но реконструкция всегда сложнее и дороже нового строительства. Это процесс, полный сюрпризов. Главный вызов — это баланс между сохранением духа места и созданием современного, комфортного пространства, — рассказала Туркина.

Она поделилась историей восстановления

кинотеатра «Художественный» на Арбате — из-за того что здание несколько сезонов стояло без крыши, столетняя кирпичная кладка утратила несущую способность. Студия провела анализ материалов в лаборатории и выяснила, что кирпич стал пустотелым. В результате пришлось полностью переработать конструктив, но удалось сохранить все, что возможно: балки, пусть уже не несущие, балконные ограждения и лепнину, чтобы не утратить памятные элементы и проявить уважение к истории.

По словам Туркиной, тренд на осознанное потребление привлек внимание к ценности реконструкции, подчеркивая, что бережное отношение к прошлому — это путь к устойчивому развитию. Урбанистические законы не меняются: комфортная высота для человека — 4–6 этажей, что позволяет видеть горизонт, рассвет и закат, а также чувствовать себя в пространстве, где можно позвать ребенка и быть услышанным. Такие пропорции способствуют спокойствию и гармонии. Малоэтажная историческая застройка по-прежнему остается наиболее ценной, но важно грамотно работать с коммуникациями и перекрытиями, чтобы не превратить исторический объект в «новодел внутри старой оболочки».

Анатолий Баталин дополнил, что все зависит от целей конкретного проекта — состоятельные покупатели ценят не только комфорт, но и статус, который имеет здание с историей.

— Если здание реконструируется под гостиничный комплекс, то будет одна перепланировка. Если цель — создать офисный или бизнес-центр, то совсем другая. То, что всегда ценится, — это высокие потолки и широкие оконные проемы, — отметил Баталин.

Наиболее востребованы при перепланировке для жилых помещений кухни-гостиные, дополнительные санузлы и постирочные, мастер-спальни с гардеробными, а также лифты в малых домах, рассказал Иван Татаринов.

Денежная любовь к историческому жилью

Из-за дороговизны работ стоимость квадратного метра в историческом здании почти всегда выше новостройки, рассказала Дарья Туркина.

— Кто покупает такие квартиры? Люди, которые ценят не только квадратные метры, но и свою сопричастность к истории. Чаще это обеспеченные клиенты, готовые к «хлопотам», связанным с эксплуатацией старого фонда. Их аргументы: атмосфера центра, культурная ценность, ощущение, что ты живешь в доме с историей. Да, обслуживание дороже, инженерные системы требуют большего внимания. Но это та философия, где комфорт — не только в бытовом смысле, а в смысле качества жизни и среды вокруг, — объяснила Туркина.

По данным, приведенным Алексеем Соколовым, в Москве в 2025 году разница в стоимости между новостройками и старым фондом заметна, но не однозначна. «Старая Москва» обгоняет новостройки по цене, и средняя стоимость достигает 418 тыс. рублей за квадрат, то есть примерно на 20% выше.

Филипп Шраге также рассказал, что основной покупатель в аренде — это экспаты, компании под представительские квартиры или арендаторы с запросом на нестандартное жилье.

— Главный аргумент в пользу исторического фонда — уникальность и атмосфера. В то же время главный минус — постоянные дополнительные расходы: обслуживание инженерии, фасадов, кровли, а также риски новых требований от органов охраны, — объяснил Шраге.

Иван Татаринов же отметил, что в конечном счете покупатель руководствуется другими критериями при выборе — локация, планировка, архитектура, стоимость, стадия готовности. Дополнительных расходов для владельца квартиры в таких домах при качественной реализации проекта может и не иметься вовсе, а ограничения вполне могут быть: к примеру, нельзя будет провести внутреннюю перепланировку или заменить окна на стеклопакеты.

«Снести или сохранить»

Сегодня в России реализуется федеральная целевая программа реновации жилищного фонда, но ее успешная реализация зависит от местных властей и особенностей каждого региона. Особую сложность представляет расселение из исторических районов, где многие здания имеют культурную ценность и подлежат охране, отметила Екатерина Авдеева, председатель совета директоров АО «Асториус».

В некоторых случаях старые дома восстанавливаются с сохранением их внешнего вида и структуры. Это дорогостоящий процесс, но он применяется к памятникам архитектуры первой категории значимости. По мнению Филиппа Шраге, на данный момент говорить о единой стратегии работы с историческим фондом сложно, поскольку существуют лишь точечные инициативы частных инвесторов, часто в сотрудничестве с городом. Расселение аварийных домов в историческом центре чаще всего происходит через судебные механизмы и отдельные программы, но масштабной системной модели нет, что замедляет процесс ввода новых объектов.

— Идеальная модель реновации через 10–15 лет — это партнерство государства и частных девелоперов. Государство берет на себя часть затрат на расселение и инженерную подготовку, а девелопер — создание качественного продукта с сохранением исторического облика. Это может быть жилье, апартаменты, офисы или смешанные форматы, — рассуждает он. — При такой модели центральные районы будут обновляться, сохраняя при этом культурный код города.

По его словам, в одном только Петербурге в «сером поясе» есть около 6–6,5 тыс. га земли, на которой можно построить до 9–11 млн квадратных метров жилья, если будут сняты инфраструктурные ограничения. Однако в центре города основным драйвером останется редевелопмент и реновация, которые имеют высокую себестоимость, но и высокую добавленную стоимость для рынка. Именно такие проекты будут формировать новое лицо исторического города.

Тщательная реконструкция должна лечь в основу градостроительства в старых городах в будущем, уверена Дарья Туркина.

— Важно, чтобы мы не выбирали «снести или сохранить», а умели сочетать старое и новое. Наш опыт показывает: это возможно. И когда сохраняешь даже небольшой элемент прошлого, он становится точкой связи времени. Без прошлого нет настоящего. И наконец мы подошли к пониманию: сохранение — это не тормоз для развития, а его основа, — заключила она.