После ипотечного взрыва - 2018 в первом полугодии 2019 года число сделок с привлечением кредита на покупку недвижимости резко упало. Многие заговорили о «конце ипотеки». Так ли это?
КОМБИНАЦИЯ ФАКТОРОВ
В прошлом году по суммарному объему ипотека установила исторический рекорд - 1 472 000 выданных кредитов, и на то были причины.
К середине года средняя ставка по выданным кредитам составляла всего 9,48% годовых. Народ косяком потянулся в банки. Но когда в мае-июне этого года ставка подросла до 10,28% (ряд банков предлагал ипотеку в среднем под 10,53-10,56%), рынок надавил на тормоз. Вдобавок к этому, как посчитали в риелторском агентстве «Метриум», повышение ставок совпало с ростом цен на жилье - за год 1 кв. метр в разных регионах страны подорожал на 5-10%.
Все это привело к тому, что россиянам пришлось занимать больше средств на покупку жилья: в начале этого лета банки выдавали среднестатистическому заемщику по 2,23 млн руб., в то время как год назад - 2 млн. И бритому ежику понятно, что чем больше денег занимаешь, тем дольше их придется отдавать. Если год назад ипотечники планировали рассчитаться с банком за 193 месяца, а полгода назад за 199 месяцев, то в июне 2019-го срок кредитования увеличился до 216 месяцев. Такое обременение оптимизма не добавляет: одно дело - рассчитывать на то, что расплатишься с банком за 16 лет, и совсем другое - за 18.
Неудивительно, что вся эта комбинация факторов привела к падению на рынке. В первом полугодии во всех без исключения регионах спрос на ипотеку сократился. Жители Тюменской области заняли ипотечных кредитов на 20% меньше, Татарстана - на 19%, Свердловской области - на 17%. Самое малое снижение показали ипотечные рынки Москвы (3%), Санкт-Петербурга (5%), Московской области и Краснодарского края (9%).
- Происходящее уместнее всего назвать стабилизацией, - считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. - В последние месяцы в Москве выдается меньше ипотечных кредитов, чем в то же время год назад, однако в целом показатель 8 тысяч сделок - это немало и соответствует довольно высокому уровню активности клиентов. С учетом снижения ставок по кредитам, которые анонсируют банки этим летом, я полагаю, что значительного провала спроса со стороны покупателей-заемщиков не будет.
На последнем заседании Центробанка 29 июля было объявлено о снижении ключевой ставки с 7,5 до 7,25%, а значит, уверенно можно сказать, что ипотечные ставки тоже покажут снижение и откатятся к уровню 10% (или даже 9,5%) и у рынка появится шанс стабилизироваться. Тем более скоро наступит сентябрь - самая горячая пора для покупателей квартир в новостройках, и популярность ипотеки вновь поднимется. Так считают многие аналитики и рынка недвижимости, и банковской сферы.
БОГАТЫХ СТАЛО МЕНЬШЕ, УМНЫХ – БОЛЬШЕ
Но не все эксперты настроены так оптимистично. Они уверены, что падение ипотечных займов объясняется не только повышенной ключевой ставкой и увеличением стоимости 1 кв. метра, но и элементарным отсутствием денег у населения.
Уровень бедности в России с начала этого года резко вырос - 20,9 млн граждан не живут, а существуют в зоне официальной нищеты с доходами ниже прожиточного минимума, и этот факт пришлось признать даже Росстату. О какой ипотеке может идти речь, когда столько людей еле-еле сводят концы с концами.
Если смотреть правде в глаза, надо признать: снижение ипотечной ставки аж два раза за год - это условность. Банки свое наверстают так же, как они это делают с потребительскими кредитами, то есть либо навяжут страховку, либо повысят по ней ставки. Не хочешь платить страховку по нашим ценам? Пожалуйста! Но тогда и ставка по ипотеке будет выше - принцип ловкий и нечестный, как и с потребительскими кредитами. Скрытое подорожание ипотеки идет и через застройщиков: раньше у них можно было дешево купить квартиру на стадии котлована, а теперь с эскроу-счетами они могут подождать и полгода, зато потом продать дороже.
Аналитики также уверены, что еще один немаловажный фактор будет играть против ипотеки и уже играет. Речь о переходе на строительство жилья по эскроу-счетам.
Новые правила закона о долевом строительстве начали работать с июля этого года, они предписывают дольщикам вносить оплату выбранной квартиры на эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Пока тот не введет дом в эксплуатацию, деньги хранятся на эскроу-счетах.
Благодаря такой системе нечестные строители не смогут украсть деньги и оставить людей без жилья. Однако, защищая интересы дольщиков, эскроу-счета создают ряд других проблем.
Лишенный реальных денег дольщиков девелопер теперь вынужден идти за кредитом на строительство в банк, в котором открыты эскроу-счета. Тот на выданный заем начисляет проценты. Застройщик, как нетрудно догадаться, отражает их в цене 1 кв. метров.
В Москве 25% проектов столичных новостроек уже перешли на новую модель, и - ну надо же! - жилье там оказалось дороже аналогичных объектов, возводимых по старым правилам. «Наценка за реформу» составляет минимум 10%, а средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн руб., тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продается за 9,8 млн руб. В пределах МКАД разница в цене может достигать 14%.
- Рынок ипотеки весной и летом просел в том числе из-за того, что кто-то из будущих ипотечников занял выжидательную позицию, не понимая, как будет работать схема эскроу-счетов, а кто-то отложил покупку до введения системы, чтобы застраховаться на 10 млн рублей, так как в пределах этой суммы покупатель жилья получит возмещение даже в случае банкротства застройщика, - говорит старший директор рейтингового агентства Fitch Александр Данилов.
В общем, вряд ли при нынешнем уровне жизни россияне начнут массово скупать выросшую по стоимости на 10% недвижимость, даже если им дадут кредит под 9-8% годовых. Впрочем, вряд ли это свидетельствует о полном конце ипотеки, но повторить рекорд 2018 года ей точно уже не удастся.
https://mirnov.ru/ekonomika/nedvizhimost-zhkh/ipoteka-desheveet-no-dorozhaet.html
Елена Хакимова